Mr. Patrick Worp | Jurist Huurrecht Bedrijfsruimte Amsterdam
Opzeggen van uw huurovereenkomst bedrijfsruimte
Juridische vragen of geschillen over het opzeggen van uw huurovereenkomst bedrijfsruimte? Neem contact op met mr. Patrick Worp.
Met welke opzeggeschillen krijgt u als verhuurder het meest te maken?
Indien u als verhuurder uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte, overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond opzegt, kunnen hierover met uw huurder natuurlijk diverse geschillen ontstaan. De meest voorkomende geschillen die zich hierbij voordoen, zal ik hieronder kort benoemen.
Met welke opzeggeschillen krijgt u als verhuurder het meest te maken?
Indien u als verhuurder uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte, overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond opzegt, kunnen hierover met uw huurder natuurlijk diverse geschillen ontstaan. De meest voorkomende geschillen die zich hierbij voordoen, zal ik hieronder kort benoemen.
Geschillen over uw huuropzegging bij middenstandsbedrijfsruimte
Geschil over de kwalificatie van het verhuurde
Een veelvoorkomend geschil met uw huurder bij het opzeggen van uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte betreft de vraag of het verhuurde in overeenstemming met uw huurovereenkomst daadwerkelijk kwalificeert als een middenstandsbedrijfsruimte of dat het gekwalificeerd moet worden als een overige bedrijfsruimte. Als verhuurder heeft u namelijk een groot belang bij het verhuren van overige bedrijfsruimte, omdat uw huurder dan enkel ontruimingsbescherming geniet en geen huurbescherming. De juiste kwalificatie van uw bedrijfsruimte leidt bij dit soort geschillen vaak tot ingewikkelde discussies over de wijze waarop uw huurder het verhuurde feitelijk in gebruik heeft, de inrichting van het verhuurde en het gebruik van het verhuurde dat bij aanvang van uw huurovereenkomst daadwerkelijk is overeengekomen. De in uw huurovereenkomst omschreven kwalificatie hoeft wat dat betreft in ieder geval zeker niet doorslaggevend te zijn.
Geschil over de rechtsgeldigheid van uw huuropzegging
Verder moet het opzeggen van uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte aan strikte wettelijke eisen voldoen. Zo moet de door u te versturen huuropzegging schriftelijk plaatsvinden en moeten de wettelijke opzeggronden hierin worden vermeld. Ontbreken deze wettelijke opzeggronden, dan is uw huuropzegging namelijk nietig. Het is voor u als verhuurder dan ook van groot belang om dit te voorkomen, omdat een nietige huuropzegging geen rechtsgevolg heeft en uw huurovereenkomst in dat geval niet eindigt op grond van uw opzegging.
Geschil over de toepasselijkheid van de door u aangegeven opzeggronden
U kunt als verhuurder uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte bovendien slechts opzeggen op basis van de limitatief in de wet genoemde opzeggronden. Deze opzeggronden zijn dringend eigen gebruik van uw zijde, slechte bedrijfsvoering van de zijde van uw huurder, het niet instemmen van uw huurder met een redelijk aanbod van uw zijde, het verwezenlijken van een geldig bestemmingsplan door u als verhuurder en de open belangenafweging.
Geschillen over uw huuropzegging bij overige bedrijfsruimte
Geschil over de kwalificatie van het verhuurde
Een van de meest voorkomende geschillen met uw huurder bij het opzeggen van uw huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte betreft de vraag of het verhuurde in overeenstemming met uw huurovereenkomst kwalificeert als een overige bedrijfsruimte of dat het gekwalificeerd zou kunnen worden als een middenstandsbedrijfsruimte. Uw huurder heeft namelijk een groot belang bij het huren van middenstandsbedrijfsruimte, omdat hij dan huurbescherming geniet en niet slechts ontruimingsbescherming.
Geschil over de door de u gehanteerde opzegtermijn en opzeggingswijze
Daarnaast ontstaan er regelmatig geschillen met uw huurder over de vraag of uw huuropzegging wel op de juiste wijze en met inachtneming van de juiste termijn is verstuurd. De wet schrijft bij een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte een minimale opzegtermijn van één maand voor, maar in de meeste huurovereenkomsten is hiervoor een langere termijn overeengekomen. Een door u te kort gehanteerde opzegtermijn of een door u op onjuiste wijze verstuurde huuropzegging kan in ieder geval leiden tot een ongewenste verlenging van uw huurovereenkomst.
Geschil over de ontruimingsbescherming van uw huurder
Na de door u verstuurde huuropzegging heeft uw (alsdan om die reden) voormalig huurder op grond van de wet recht op ontruimingsbescherming. De verplichting van uw huurder tot ontruiming van het tot dan toe door u verhuurde wordt namelijk van rechtswege met twee maanden geschorst en uw voormalig huurder kan binnen deze termijn de rechter ook nog eens verzoeken om zijn ontruimingstermijn te verlengen tot maximaal één jaar. Een dergelijke verlenging van de ontruimingstermijn kan uw voormalig huurder daarna bovendien nog twee keer aan de rechter verzoeken voor eenzelfde termijn van één jaar. Indien uw voormalig huurder tot dit soort verlengingsverzoeken overgaat, ontstaan er bij de rechter vervolgens natuurlijk met grote regelmaat geschillen met uw huurder over de vraag of deze ontruimingstermijn op grond van de onderlinge belangenafweging moet worden verlengd of juist niet.
Geschillen over uw huuropzegging bij onbebouwde bedrijfsgrond
Geschil over de kwalificatie van het verhuurde
Een veelvoorkomend geschil met uw huurder bij het opzeggen van uw huurovereenkomst voor onbebouwde bedrijfsgrond betreft de vraag of het verhuurde in overeenstemming met uw huurovereenkomst kwalificeert als een onbebouwde bedrijfsgrond of dat het gekwalificeerd zou kunnen worden als een middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte. Uw huurder heeft namelijk een groot belang bij het huren van een middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte, omdat hij dan aanspraak zou kunnen maken op huurbescherming of ontruimingsbescherming.
Geschil over de rechtsgeldigheid van uw huuropzegging
Het opzeggen van uw huurovereenkomst voor onbebouwde grond lijkt verder op het eerste gezicht vrij eenvoudig, omdat bij het ontbreken van een specifieke regeling hierover in uw huurovereenkomst uw huurder niet voor enige wettelijke huurbescherming of ontruimingsbescherming in aanmerking komt. Desondanks kunnen er na uw huuropzegging echter wel nog geschillen met uw huurder ontstaan over de vraag of uw opzegging eventueel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn geweest en of over de vraag of u mogelijk misbruik zou hebben gemaakt van uw bevoegdheid om tot deze opzegging over te gaan.
Advies
Indien u als verhuurder uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte, overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond wilt gaan opzeggen, is het in ieder geval sterk aan te bevelen om u hierbij professioneel te laten begeleiden teneinde het risico te minimaliseren dat uw huurder het verhuurde mag blijven huren of uw voormalig huurder het tot dan toe verhuurde nog langdurig mag blijven gebruiken. Wat dat betreft kan ik u prima adviseren en hierover kan ik ook prima voor u procederen in het geval van geschillen met uw huurder.
Geschil over de kwalificatie van het verhuurde
Een veelvoorkomend geschil met uw huurder bij het opzeggen van uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte betreft de vraag of het verhuurde in overeenstemming met uw huurovereenkomst daadwerkelijk kwalificeert als een middenstandsbedrijfsruimte of dat het gekwalificeerd moet worden als een overige bedrijfsruimte. Als verhuurder heeft u namelijk een groot belang bij het verhuren van overige bedrijfsruimte, omdat uw huurder dan enkel ontruimingsbescherming geniet en geen huurbescherming. De juiste kwalificatie van uw bedrijfsruimte leidt bij dit soort geschillen vaak tot ingewikkelde discussies over de wijze waarop uw huurder het verhuurde feitelijk in gebruik heeft, de inrichting van het verhuurde en het gebruik van het verhuurde dat bij aanvang van uw huurovereenkomst daadwerkelijk is overeengekomen. De in uw huurovereenkomst omschreven kwalificatie hoeft wat dat betreft in ieder geval zeker niet doorslaggevend te zijn.
Geschil over de rechtsgeldigheid van uw huuropzegging
Verder moet het opzeggen van uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte aan strikte wettelijke eisen voldoen. Zo moet de door u te versturen huuropzegging schriftelijk plaatsvinden en moeten de wettelijke opzeggronden hierin worden vermeld. Ontbreken deze wettelijke opzeggronden, dan is uw huuropzegging namelijk nietig. Het is voor u als verhuurder dan ook van groot belang om dit te voorkomen, omdat een nietige huuropzegging geen rechtsgevolg heeft en uw huurovereenkomst in dat geval niet eindigt op grond van uw opzegging.
Geschil over de toepasselijkheid van de door u aangegeven opzeggronden
U kunt als verhuurder uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte bovendien slechts opzeggen op basis van de limitatief in de wet genoemde opzeggronden. Deze opzeggronden zijn dringend eigen gebruik van uw zijde, slechte bedrijfsvoering van de zijde van uw huurder, het niet instemmen van uw huurder met een redelijk aanbod van uw zijde, het verwezenlijken van een geldig bestemmingsplan door u als verhuurder en de open belangenafweging.
Geschillen over uw huuropzegging bij overige bedrijfsruimte
Geschil over de kwalificatie van het verhuurde
Een van de meest voorkomende geschillen met uw huurder bij het opzeggen van uw huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte betreft de vraag of het verhuurde in overeenstemming met uw huurovereenkomst kwalificeert als een overige bedrijfsruimte of dat het gekwalificeerd zou kunnen worden als een middenstandsbedrijfsruimte. Uw huurder heeft namelijk een groot belang bij het huren van middenstandsbedrijfsruimte, omdat hij dan huurbescherming geniet en niet slechts ontruimingsbescherming.
Geschil over de door de u gehanteerde opzegtermijn en opzeggingswijze
Daarnaast ontstaan er regelmatig geschillen met uw huurder over de vraag of uw huuropzegging wel op de juiste wijze en met inachtneming van de juiste termijn is verstuurd. De wet schrijft bij een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte een minimale opzegtermijn van één maand voor, maar in de meeste huurovereenkomsten is hiervoor een langere termijn overeengekomen. Een door u te kort gehanteerde opzegtermijn of een door u op onjuiste wijze verstuurde huuropzegging kan in ieder geval leiden tot een ongewenste verlenging van uw huurovereenkomst.
Geschil over de ontruimingsbescherming van uw huurder
Na de door u verstuurde huuropzegging heeft uw (alsdan om die reden) voormalig huurder op grond van de wet recht op ontruimingsbescherming. De verplichting van uw huurder tot ontruiming van het tot dan toe door u verhuurde wordt namelijk van rechtswege met twee maanden geschorst en uw voormalig huurder kan binnen deze termijn de rechter ook nog eens verzoeken om zijn ontruimingstermijn te verlengen tot maximaal één jaar. Een dergelijke verlenging van de ontruimingstermijn kan uw voormalig huurder daarna bovendien nog twee keer aan de rechter verzoeken voor eenzelfde termijn van één jaar. Indien uw voormalig huurder tot dit soort verlengingsverzoeken overgaat, ontstaan er bij de rechter vervolgens natuurlijk met grote regelmaat geschillen met uw huurder over de vraag of deze ontruimingstermijn op grond van de onderlinge belangenafweging moet worden verlengd of juist niet.
Geschillen over uw huuropzegging bij onbebouwde bedrijfsgrond
Geschil over de kwalificatie van het verhuurde
Een veelvoorkomend geschil met uw huurder bij het opzeggen van uw huurovereenkomst voor onbebouwde bedrijfsgrond betreft de vraag of het verhuurde in overeenstemming met uw huurovereenkomst kwalificeert als een onbebouwde bedrijfsgrond of dat het gekwalificeerd zou kunnen worden als een middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte. Uw huurder heeft namelijk een groot belang bij het huren van een middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte, omdat hij dan aanspraak zou kunnen maken op huurbescherming of ontruimingsbescherming.
Geschil over de rechtsgeldigheid van uw huuropzegging
Het opzeggen van uw huurovereenkomst voor onbebouwde grond lijkt verder op het eerste gezicht vrij eenvoudig, omdat bij het ontbreken van een specifieke regeling hierover in uw huurovereenkomst uw huurder niet voor enige wettelijke huurbescherming of ontruimingsbescherming in aanmerking komt. Desondanks kunnen er na uw huuropzegging echter wel nog geschillen met uw huurder ontstaan over de vraag of uw opzegging eventueel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn geweest en of over de vraag of u mogelijk misbruik zou hebben gemaakt van uw bevoegdheid om tot deze opzegging over te gaan.
Advies
Indien u als verhuurder uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte, overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond wilt gaan opzeggen, is het in ieder geval sterk aan te bevelen om u hierbij professioneel te laten begeleiden teneinde het risico te minimaliseren dat uw huurder het verhuurde mag blijven huren of uw voormalig huurder het tot dan toe verhuurde nog langdurig mag blijven gebruiken. Wat dat betreft kan ik u prima adviseren en hierover kan ik ook prima voor u procederen in het geval van geschillen met uw huurder.