Mr. Patrick Worp | Jurist Huurrecht Bedrijfsruimte Amsterdam
Contractovername van uw huurovereenkomst bedrijfsruimte
Juridische vragen of geschillen over een contractovername van uw huurovereenkomst bedrijfsruimte? Neem contact op met mr. Patrick Worp.
Met welke contractovernamegeschillen krijgt u als verhuurder het meest te maken?
Indien uw huurder met een derde tot een contractovername van uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte, overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond wil overgaan, kunnen hierover natuurlijk diverse geschillen met u als verhuurder ontstaan. De meest voorkomende geschillen die zich hierbij voordoen, zal ik hieronder kort benoemen.
Geschillen over een door uw huurder gewenste contractovername bij middenstandsbedrijfsruimte
Geschil over de kwalificatie van het verhuurde
Voordat een rechter de door uw huurder met een derde gewenste contractovername (bij middenstandsbedrijfsruimte een indeplaatsstelling genoemd) kan toewijzen, moet natuurlijk wel eerst vaststaan dat het verhuurde in overeenstemming met uw huurovereenkomst daadwerkelijk kwalificeert als een middenstandsbedrijfsruimte. Deze kwalificatie kan soms tot ingewikkelde geschillen met uw huurder leiden als u bijvoorbeeld weet dat uw huurder het verhuurde (mede) in gebruik heeft voor doeleinden die niet tot het wettelijk begrip van middenstandsbedrijfsruimte behoren of dat u bijvoorbeeld weet dat er bij aanvang van uw huurovereenkomst slechts een onbebouwde bedrijfsgrond aan uw huurder is verhuurd. Als het verhuurde overigens daadwerkelijk in overeenstemming met uw huurovereenkomst kwalificeert als een middenstandsbedrijfsruimte, heeft dat in ieder geval wel tot gevolg dat uw huurder de door hem gewenste indeplaatsstelling op grond van de wet onder bepaalde voorwaarden tegen uw zin zou kunnen afdwingen.
Geschil over de wettelijke voorwaarden voor de door uw huurder gewenste indeplaatsstelling
Uw huurder van middenstandsbedrijfsruimte kan van de rechter namelijk een machtiging tot indeplaatsstelling verkrijgen als hij aan de drie hierna beschreven voorwaarden voldoet. Er moet wat dat betreft allereerst sprake zijn van een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht van het door uw huurder in het verhuurde uitgeoefende bedrijf (er mag aldus niet slechts sprake zijn van een overdracht van zijn huurrecht), uw huurder moet verder een zwaarwichtig belang hebben bij deze bedrijfsoverdracht en de door uw huurder beoogd opvolgend huurder moet bovendien voldoende waarborgen bieden voor een behoorlijke financiële nakoming van uw huurovereenkomst en de bedrijfsvoering van uw huurder in het verhuurde. Over de vraag of aan deze wettelijke voorwaarden alle drie daadwerkelijk wordt voldaan, ontstaan natuurlijk met grote regelmaat geschillen met uw huurder, indien hij tegen uw zin tot een indeplaatsstelling wil overgaan.
Geschil over de in uw huurovereenkomst omschreven bestemming van het verhuurde
Daarnaast ontstaan er tevens regelmatig geschillen met uw huurder over de vraag of de door hem beoogd opvolgend huurder het bedrijf wel op dezelfde wijze wil gaan voortzetten, zoals uw huurder dat zelf altijd heeft gedaan. Dit soort geschillen doen zich overigens met name voor als de bestemming van het verhuurde in uw huurovereenkomst (heel) gedetailleerd is omschreven. Als verhuurder kunt u zich dan namelijk op een zinvolle wijze tegen de door uw huurder gewenste indeplaatsstelling gaan verzetten, als blijkt dat de beoogd opvolgend huurder de bedrijfsvoering van uw huurder op een andere wijze wil gaan voortzetten, dan uw huurder dat zelf altijd heeft gedaan.
Geschil over de aansprakelijkheid van uw huurder voor schade aan het verhuurde
Na een eventuele daadwerkelijke indeplaatsstelling ontstaan bovendien nog regelmatig geschillen met uw huurder over de vraag wie (te weten uw voormalig dan wel uw opvolgend huurder) aansprakelijk is voor schade aan de door u verhuurde middenstandsbedrijfsruimte en de daarmee gepaard gaande herstelkosten. Dit soort geschillen spelen echter met name op, indien u als verhuurder niet duidelijk in een proces-verbaal van oplevering heeft vastgelegd, in welke staat het verhuurde door uw voormalige huurder aan zijn opvolgend huurder is opgeleverd ten tijde van de indeplaatsstelling.
Geschillen over een door uw huurder gewenste contractovername bij overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond
Geschil over de bevoegdheid van uw huurder tot een contractovername
Een veelvoorkomend geschil met uw huurder bij het verhuren van uw overige bedrijfsruimte en onbebouwde bedrijfsgrond is of de door uw huurder met een derde gewenste contractovername van uw huurovereenkomst wel rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en dan met name met betrekking tot de vraag of u als verhuurder (van tevoren) heeft ingestemd met deze contractovername. Uw instemming hiervoor is namelijk vereist, tenzij in uw huurovereenkomst zou zijn bepaald dat uw huurder hiertoe mag overgaan zonder uw instemming. Indien uw huurder zonder uw (voorafgaande) instemming met een derde tot een contractovername is overgegaan, dan kunt u zich namelijk als verhuurder hiertegen verzetten en behoeft u de door uw huurder beoogd opvolgend huurder in beginsel dan ook niet als zodanig te erkennen.
Geschil over de aansprakelijkheid van uw huurder voor schade aan het verhuurde
Na een eventuele daadwerkelijke contractovername ontstaan verder nog regelmatig geschillen met uw huurder over de vraag wie (te weten uw voormalig dan wel uw opvolgend huurder) aansprakelijk is voor schade aan de door u verhuurde overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond en de daarmee gepaard gaande herstelkosten. Dit soort geschillen spelen echter wederom met name op, indien u als verhuurder niet duidelijk in een proces-verbaal van oplevering heeft vastgelegd, in welke staat het verhuurde door uw voormalige huurder aan zijn opvolgend huurder is opgeleverd ten tijde van de contractovername.
Advies
Indien uw huurder tot een indeplaatsstelling bij uw middenstandsbedrijfsruimte dan wel tot een contractovername bij uw overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond wil overgaan, is het voor u als verhuurder in ieder geval sterk aan te bevelen om u hierbij professioneel te laten begeleiden teneinde de kansen op (onnodige) juridische conflicten hierover te minimaliseren. Wat dat betreft kan ik u prima adviseren en hierover kan ik ook prima voor u procederen in het geval van geschillen met uw huurder.
Met welke contractovernamegeschillen krijgt u als verhuurder het meest te maken?
Indien uw huurder met een derde tot een contractovername van uw huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte, overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond wil overgaan, kunnen hierover natuurlijk diverse geschillen met u als verhuurder ontstaan. De meest voorkomende geschillen die zich hierbij voordoen, zal ik hieronder kort benoemen.
Geschillen over een door uw huurder gewenste contractovername bij middenstandsbedrijfsruimte
Geschil over de kwalificatie van het verhuurde
Voordat een rechter de door uw huurder met een derde gewenste contractovername (bij middenstandsbedrijfsruimte een indeplaatsstelling genoemd) kan toewijzen, moet natuurlijk wel eerst vaststaan dat het verhuurde in overeenstemming met uw huurovereenkomst daadwerkelijk kwalificeert als een middenstandsbedrijfsruimte. Deze kwalificatie kan soms tot ingewikkelde geschillen met uw huurder leiden als u bijvoorbeeld weet dat uw huurder het verhuurde (mede) in gebruik heeft voor doeleinden die niet tot het wettelijk begrip van middenstandsbedrijfsruimte behoren of dat u bijvoorbeeld weet dat er bij aanvang van uw huurovereenkomst slechts een onbebouwde bedrijfsgrond aan uw huurder is verhuurd. Als het verhuurde overigens daadwerkelijk in overeenstemming met uw huurovereenkomst kwalificeert als een middenstandsbedrijfsruimte, heeft dat in ieder geval wel tot gevolg dat uw huurder de door hem gewenste indeplaatsstelling op grond van de wet onder bepaalde voorwaarden tegen uw zin zou kunnen afdwingen.
Geschil over de wettelijke voorwaarden voor de door uw huurder gewenste indeplaatsstelling
Uw huurder van middenstandsbedrijfsruimte kan van de rechter namelijk een machtiging tot indeplaatsstelling verkrijgen als hij aan de drie hierna beschreven voorwaarden voldoet. Er moet wat dat betreft allereerst sprake zijn van een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht van het door uw huurder in het verhuurde uitgeoefende bedrijf (er mag aldus niet slechts sprake zijn van een overdracht van zijn huurrecht), uw huurder moet verder een zwaarwichtig belang hebben bij deze bedrijfsoverdracht en de door uw huurder beoogd opvolgend huurder moet bovendien voldoende waarborgen bieden voor een behoorlijke financiële nakoming van uw huurovereenkomst en de bedrijfsvoering van uw huurder in het verhuurde. Over de vraag of aan deze wettelijke voorwaarden alle drie daadwerkelijk wordt voldaan, ontstaan natuurlijk met grote regelmaat geschillen met uw huurder, indien hij tegen uw zin tot een indeplaatsstelling wil overgaan.
Geschil over de in uw huurovereenkomst omschreven bestemming van het verhuurde
Daarnaast ontstaan er tevens regelmatig geschillen met uw huurder over de vraag of de door hem beoogd opvolgend huurder het bedrijf wel op dezelfde wijze wil gaan voortzetten, zoals uw huurder dat zelf altijd heeft gedaan. Dit soort geschillen doen zich overigens met name voor als de bestemming van het verhuurde in uw huurovereenkomst (heel) gedetailleerd is omschreven. Als verhuurder kunt u zich dan namelijk op een zinvolle wijze tegen de door uw huurder gewenste indeplaatsstelling gaan verzetten, als blijkt dat de beoogd opvolgend huurder de bedrijfsvoering van uw huurder op een andere wijze wil gaan voortzetten, dan uw huurder dat zelf altijd heeft gedaan.
Geschil over de aansprakelijkheid van uw huurder voor schade aan het verhuurde
Na een eventuele daadwerkelijke indeplaatsstelling ontstaan bovendien nog regelmatig geschillen met uw huurder over de vraag wie (te weten uw voormalig dan wel uw opvolgend huurder) aansprakelijk is voor schade aan de door u verhuurde middenstandsbedrijfsruimte en de daarmee gepaard gaande herstelkosten. Dit soort geschillen spelen echter met name op, indien u als verhuurder niet duidelijk in een proces-verbaal van oplevering heeft vastgelegd, in welke staat het verhuurde door uw voormalige huurder aan zijn opvolgend huurder is opgeleverd ten tijde van de indeplaatsstelling.
Geschillen over een door uw huurder gewenste contractovername bij overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond
Geschil over de bevoegdheid van uw huurder tot een contractovername
Een veelvoorkomend geschil met uw huurder bij het verhuren van uw overige bedrijfsruimte en onbebouwde bedrijfsgrond is of de door uw huurder met een derde gewenste contractovername van uw huurovereenkomst wel rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en dan met name met betrekking tot de vraag of u als verhuurder (van tevoren) heeft ingestemd met deze contractovername. Uw instemming hiervoor is namelijk vereist, tenzij in uw huurovereenkomst zou zijn bepaald dat uw huurder hiertoe mag overgaan zonder uw instemming. Indien uw huurder zonder uw (voorafgaande) instemming met een derde tot een contractovername is overgegaan, dan kunt u zich namelijk als verhuurder hiertegen verzetten en behoeft u de door uw huurder beoogd opvolgend huurder in beginsel dan ook niet als zodanig te erkennen.
Geschil over de aansprakelijkheid van uw huurder voor schade aan het verhuurde
Na een eventuele daadwerkelijke contractovername ontstaan verder nog regelmatig geschillen met uw huurder over de vraag wie (te weten uw voormalig dan wel uw opvolgend huurder) aansprakelijk is voor schade aan de door u verhuurde overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond en de daarmee gepaard gaande herstelkosten. Dit soort geschillen spelen echter wederom met name op, indien u als verhuurder niet duidelijk in een proces-verbaal van oplevering heeft vastgelegd, in welke staat het verhuurde door uw voormalige huurder aan zijn opvolgend huurder is opgeleverd ten tijde van de contractovername.
Advies
Indien uw huurder tot een indeplaatsstelling bij uw middenstandsbedrijfsruimte dan wel tot een contractovername bij uw overige bedrijfsruimte of onbebouwde bedrijfsgrond wil overgaan, is het voor u als verhuurder in ieder geval sterk aan te bevelen om u hierbij professioneel te laten begeleiden teneinde de kansen op (onnodige) juridische conflicten hierover te minimaliseren. Wat dat betreft kan ik u prima adviseren en hierover kan ik ook prima voor u procederen in het geval van geschillen met uw huurder.